- Abwehr von Kündigungen
Haben Sie eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung erhalten? Wir wehren sowohl Kündigungen aus
dem Wohnraummietrecht als auch aus dem Gewerbemietrecht für Sie ab. Im Wohnraummietrecht ist die
Schriftform gesetzlich vorgeschrieben. Womöglich hat der Vermieter sich vertreten lassen und dabei die
Vorlage einer Originalvollmacht versäumt. Hier muss schnell reagiert werden. Wir widersprechen für Sie der
Kündigung und versuchen die Kündigung zunächst außergerichtlich aus der Welt zu schaffen. Falls dies nicht
gelingt, verteidigen wir Sie im Falle eines Räumungsprozesses.
- Außerordentliche fristlose Kündigung
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein
wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig
gewährt oder wieder entzogen wird,
- der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache
durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem
Dritten überlässt oder
- der Mieter
a. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht
unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der
Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
- Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod
des Mieters in das Mietverhältnis ein. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese
mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt.
Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des
Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für
Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
- Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen
Wir helfen Ihnen bei der Gestaltung von Wohnraummietverträgen und Gewerbemietverträgen. Wir
berücksichtigen dabei individuell Ihre Bedürfnisse. Hierbei gibt es unterschiedlichste Streitpunkte: Beachtung
der Schriftform, Miethöhe, Laufzeiten, Mängel, Betriebskosten, Mietkaution, Schönheitsreparaturen und
sonstige individuelle Vereinbarungen.
Gerne führen wir die Verhandlungen mit der potentiellen Gegenseite für Sie.
- Gestaltung und Verhandlung von Nachträgen
Bei der Vereinbarung eines mietvertraglichen Nachtrags ist auf die Einhaltung der Schriftform zu achten. Dies
gilt insbesondere für Gewerbemietverträge. Falls die Schriftform nicht eingehalten werden sollte, gilt der
Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die unbestimmte Laufzeit des Mietvertrages hat Einfluss
auf die Kündigungsmöglichkeiten. Bei einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag ist die
ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen möglich. Bei einem befristeten Mietvertrag
kommt allein die außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht, falls ein wichtiger Grund vorliegt.
- Gewerbliches Mietrecht
Wir beraten Sie in allen Angelegenheiten des gewerblichen Mietrechts. Es gibt viel Konfliktpotential. Nur einige
Beispiele sind: Schriftform, Laufzeit des Mietvertrages, Staffelmiete, Indexmiete, ordentliche und
außerordentliche Kündigungen, Mietminderungen, Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnungen.
- Indexierung der Miete
Gemäß § 557 b BGB können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom
statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland
bestimmt wird. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete in der Regel jeweils mindestens ein
Jahr unverändert bleiben, und eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des
Mietpreisspiegels ist ausgeschlossen.
Eine Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Die geänderte Miete ist
mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
- Kauf bricht nicht Miete
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten
veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus
dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Sie brauchen bei dem Wechsel des Eigentümers
nichts weiter zu tun. Einen neuen Mietvertrag müssen Sie nicht abschließen.
- Kündigungsfristen (Wohnraum)
Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des
übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren
seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate.
Der Mieter benötigt für die ordentliche Kündigung keinen Kündigungsgrund. Der Vermieter benötigt für die
ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
- Miete
Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte
zu entrichten, nachdem sie bemessen ist. Bei nicht fristgerechter Mietzahlungen riskiert der Mieter die
Kündigung des Mietverhältnisses.
- Mieterhöhungen
Folgende Möglichkeiten der Mieterhöhung gibt es: Vertragliche Vereinbarung, Staffelmiete, Indexmiete,
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Im Wohnraummietrecht kann die Miete einseitig durch den Vermieter erhöht werden. Voraussetzung ist, dass
die Miete seit 15 Monaten unverändert und seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist.
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % bzw. 15 % erhöht werden (Kappungsgrenze).
Falls Sie einen einheitlichen Mietvertrag betreffend Wohnung und Garage abgeschlossen haben, kann die
Miete nur einheitlich erhöht werden. Eine separate Erhöhung der Mieten ist unwirksam.
Im Gewerbemietrecht ist die einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen. Hier
kommen jedoch Vereinbarungen im Mietvertrag wie Staffelmiete oder Indexmiete in Betracht. Die
Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel ist zu prüfen.
- Mietminderungen
Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete von Gesetzes wegen gemindert. Wir beraten Sie gerne bei der
Ermittlung der angemessenen Mietminderung. Denn Sie laufen sonst Gefahr, bei einer überhöhten
Mietminderung die Kündigung Ihres Mietverhältnisses zu riskieren.
- Mietsicherheiten
Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese das
Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung
ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
- Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische
Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart und das Klima nachhaltig geschützt
wird,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die
keine Erhaltungsmaßnahmen sind, oder
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in
Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
- Ordentliche Kündigung (Gewerbe)
Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Gewerbemietvertrag kann unter Einhaltung der gesetzlichen
Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende ohne Grund ordentlich gekündigt werden.
- Ordentliche Kündigung (Wohnraum)
Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Wohnraummietvertrag kann von dem Mieter unter Einhaltung der
gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Grund ordentlich gekündigt werden.
Der Vermieter kann nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses hat.
- Pachtrecht
Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten
Gegenstandes und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft
als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter
die vereinbarte Pacht zu entrichten. Im Pachtrecht gibt es große Parallelen zum Mietrecht.
- Räumungsklagen
Für den Vermieter verfolgen wir die Ansprüche aus der Kündigung im Rahmen der Räumungsklage. Nach
erfolgreicher Durchsetzung des Räumungsanspruchs beauftragen wir den Gerichtsvollzieher mit der
Vollstreckung des Räumungstitels. Dabei gibt es mehrere mögliche Alternativen, die wir nach Ihren
Bedürfnissen ausrichten.
Für den verklagten Mieter versuchen wir die Räumungsklage abzuwehren. Gegebenenfalls können Gründe des
Härtefalls geltend gemacht werden. Wir versuchen, für Sie eine möglichst großzügige Räumungsfrist
auszuhandeln.
- Rechte bei Mängeln
Einen Mietmangel muss der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzeigen. Wenn der Vermieter keine Abhilfe
leistet, besteht die Möglichkeit der Mietminderung. Daneben kann der Mieter Schadens- und
Aufwendungsersatzansprüche geltend machen.
- Schönheitsreparaturen
Damit eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, muss das Mietobjekt, egal ob im Wohnraummietrecht
oder Gewerbemietrecht, zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben oder bei unrenovierter
Übergabe eine Ausgleichszahlung an den Mieter geleistet worden sein. Sind für die Durchführung der
Schönheitsreparaturen starre Fristen oder weiche Fristen vereinbart? Ist die Klausel womöglich überraschend,
weil an untypischer Stelle geregelt? Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nur dann erforderlich,
wenn der Grad der Abnutzung diese erfordert. Endrenovierungsklauseln in AGB sind grundsätzlich unwirksam.
- Staffelmiete
Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Sie muss
mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Mieterhöhung bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen.
- Verjährung der Ersatzansprüche
Gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder
Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er
die Mietsache zurückerhält.
- Vermieterpfandrecht
Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen
des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
- Wohnraummietrecht
Im Wohnraummietrecht gibt es viel Konfliktpotential. Einige Beispiele sind: Schriftform, Mietmängel,
Mietminderung, Mieterhöhung, ordentliche und außerordentliche Kündigung, Schönheitsreparaturen,
Betriebskostenabrechnungen.
- Zeitmietvertrag
Ein Gewerbemietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden.
Ein Wohnraummietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf
der Mietzeit
- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts
nutzen will,
- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass
die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
die Räume an einen zur Dienstleistung verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls
gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
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