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Mietrecht

Im Mietrecht ist unser Beratungsangebot breit gefächert. Zu unseren Mandanten gehören Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien, Grundstücken, Wohnimmobilien und Betreiberimmobilien.

Wir unterstützen bei dem Entwurf und der Verhandlung von Mietverträgen und Nachträgen hierzu. Auseinandersetzungen im laufenden oder beendeten Mietverhältnis haben die unterschiedlichsten Streitpunkte; Schriftformprobleme bei langfristigen Mietverträgen, Wechsel der Vertragsparteien, Veräußerung des Objekts, Zahlungsverzug, Miethöhe, Laufzeiten, Mängel, Betriebskosten, Sicherheiten (z.B. Kautionen oder Mietbürgschaften) sind nur einige Beispiele.

Schnittstellen zu anderen Bereichen des Immobilienrechts zählen ebenso zu unseren Beratungsschwerpunkten, z.B. Fragen des Ankaufs oder der Veräußerung der Immobilie oder auch die Begleitung von Sanierungen und Umbauten.

Wir richten uns auf die Wünsche unserer Mandanten ein und verhandeln außergerichtliche Lösungen durch Nachträge oder Aufhebungsvereinbarungen. Wo nötig, vertreten wir die Interessen unserer Mandanten auch vor Gericht.

- Abwehr von Kündigungen
Haben Sie eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung erhalten? Wir wehren sowohl Kündigungen aus dem Wohnraummietrecht als auch aus dem Gewerbemietrecht für Sie ab. Im Wohnraummietrecht ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben. Womöglich hat der Vermieter sich vertreten lassen und dabei die Vorlage einer Originalvollmacht versäumt. Hier muss schnell reagiert werden. Wir widersprechen für Sie der Kündigung und versuchen die Kündigung zunächst außergerichtlich aus der Welt zu schaffen. Falls dies nicht gelingt, verteidigen wir Sie im Falle eines Räumungsprozesses.
- Außerordentliche fristlose Kündigung
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
  2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
  3. der Mieter
    a. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
    b. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
- Betriebskosten
Wir beraten bei der Erstellung und bei der Prüfung von Betriebskostenabrechnungen und Heizkostenabrechnungen. Wurde zwischen den Mietvertragsparteien die Umlage von Betriebskosten vereinbart? Wurde eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart? Ist der richtige Umlageschlüssel verwendet worden? Die Betriebskostenabrechnung muss folgende Positionen mindestens enthalten, um wirksam zu sein: Gesamtkosten für das gesamte Gebäude, Umlageschlüssel, Anteil des Mieters an den Betriebskosten, Angabe der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen.
Über die Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen.
- Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
- Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen
Wir helfen Ihnen bei der Gestaltung von Wohnraummietverträgen und Gewerbemietverträgen. Wir berücksichtigen dabei individuell Ihre Bedürfnisse. Hierbei gibt es unterschiedlichste Streitpunkte: Beachtung der Schriftform, Miethöhe, Laufzeiten, Mängel, Betriebskosten, Mietkaution, Schönheitsreparaturen und sonstige individuelle Vereinbarungen.
Gerne führen wir die Verhandlungen mit der potentiellen Gegenseite für Sie.
- Gestaltung und Verhandlung von Nachträgen
Bei der Vereinbarung eines mietvertraglichen Nachtrags ist auf die Einhaltung der Schriftform zu achten. Dies gilt insbesondere für Gewerbemietverträge. Falls die Schriftform nicht eingehalten werden sollte, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die unbestimmte Laufzeit des Mietvertrages hat Einfluss auf die Kündigungsmöglichkeiten. Bei einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag ist die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen möglich. Bei einem befristeten Mietvertrag kommt allein die außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht, falls ein wichtiger Grund vorliegt.
- Gewerbliches Mietrecht
Wir beraten Sie in allen Angelegenheiten des gewerblichen Mietrechts. Es gibt viel Konfliktpotential. Nur einige Beispiele sind: Schriftform, Laufzeit des Mietvertrages, Staffelmiete, Indexmiete, ordentliche und außerordentliche Kündigungen, Mietminderungen, Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnungen.
- Indexierung der Miete
Gemäß § 557 b BGB können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete in der Regel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Mietpreisspiegels ist ausgeschlossen.
Eine Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
- Kauf bricht nicht Miete
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Sie brauchen bei dem Wechsel des Eigentümers nichts weiter zu tun. Einen neuen Mietvertrag müssen Sie nicht abschließen.
- Kündigungsschutzgesetz
Viele Arbeitsverhältnisse unterfallen dem Kündigungsschutzgesetz, was zur Folge hat, dass der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis nur bei Vorliegen eines personenbedingten, krankheitsbedingten oder betriebsbedingten Grundes kündigen kann. Darüber hinaus hat er eine Sozialauswahl aus den vorhandenen Mitarbeitern zu treffen und muss anderweitige Beschäftigungsmöglichkeiten anbieten.
Das Kündigungsschutzgesetz findet aktuell dann Anwendung, wenn der Betrieb regelmäßig mehr als 10 Mitarbeiter beschäftigt und die Arbeitsverhältnisse länger als sechs Monate andauern.
- Kündigungsfristen (Wohnraum)
Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate.
Der Mieter benötigt für die ordentliche Kündigung keinen Kündigungsgrund. Der Vermieter benötigt für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
- Miete
Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nachdem sie bemessen ist. Bei nicht fristgerechter Mietzahlungen riskiert der Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses.
- Mieterhöhungen
Folgende Möglichkeiten der Mieterhöhung gibt es: Vertragliche Vereinbarung, Staffelmiete, Indexmiete, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Im Wohnraummietrecht kann die Miete einseitig durch den Vermieter erhöht werden. Voraussetzung ist, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert und seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % bzw. 15 % erhöht werden (Kappungsgrenze). Falls Sie einen einheitlichen Mietvertrag betreffend Wohnung und Garage abgeschlossen haben, kann die Miete nur einheitlich erhöht werden. Eine separate Erhöhung der Mieten ist unwirksam.
Im Gewerbemietrecht ist die einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen. Hier kommen jedoch Vereinbarungen im Mietvertrag wie Staffelmiete oder Indexmiete in Betracht. Die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel ist zu prüfen.
- Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
- Mietminderungen
Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete von Gesetzes wegen gemindert. Wir beraten Sie gerne bei der Ermittlung der angemessenen Mietminderung. Denn Sie laufen sonst Gefahr, bei einer überhöhten Mietminderung die Kündigung Ihres Mietverhältnisses zu riskieren.
- Mietsicherheiten
Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
- Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart und das Klima nachhaltig geschützt wird,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
  1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
- Ordentliche Kündigung (Gewerbe)
Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Gewerbemietvertrag kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Quartalsende ohne Grund ordentlich gekündigt werden.
- Ordentliche Kündigung (Wohnraum)
Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Wohnraummietvertrag kann von dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Grund ordentlich gekündigt werden.
Der Vermieter kann nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
- Pachtrecht
Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten. Im Pachtrecht gibt es große Parallelen zum Mietrecht.
- Räumungsklagen
Für den Vermieter verfolgen wir die Ansprüche aus der Kündigung im Rahmen der Räumungsklage. Nach erfolgreicher Durchsetzung des Räumungsanspruchs beauftragen wir den Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Räumungstitels. Dabei gibt es mehrere mögliche Alternativen, die wir nach Ihren Bedürfnissen ausrichten.
Für den verklagten Mieter versuchen wir die Räumungsklage abzuwehren. Gegebenenfalls können Gründe des Härtefalls geltend gemacht werden. Wir versuchen, für Sie eine möglichst großzügige Räumungsfrist auszuhandeln.
- Rechte bei Mängeln
Einen Mietmangel muss der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzeigen. Wenn der Vermieter keine Abhilfe leistet, besteht die Möglichkeit der Mietminderung. Daneben kann der Mieter Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche geltend machen.
- Schönheitsreparaturen
Damit eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, muss das Mietobjekt, egal ob im Wohnraummietrecht oder Gewerbemietrecht, zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben oder bei unrenovierter Übergabe eine Ausgleichszahlung an den Mieter geleistet worden sein. Sind für die Durchführung der Schönheitsreparaturen starre Fristen oder weiche Fristen vereinbart? Ist die Klausel womöglich überraschend, weil an untypischer Stelle geregelt? Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nur dann erforderlich, wenn der Grad der Abnutzung diese erfordert. Endrenovierungsklauseln in AGB sind grundsätzlich unwirksam.
- Staffelmiete
Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Sie muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen.
- Verjährung der Ersatzansprüche
Gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.
- Vermieterpfandrecht
Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
- Wohnraummietrecht
Im Wohnraummietrecht gibt es viel Konfliktpotential. Einige Beispiele sind: Schriftform, Mietmängel, Mietminderung, Mieterhöhung, ordentliche und außerordentliche Kündigung, Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnungen.
- Zeitmietvertrag
Ein Gewerbemietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden.
Ein Wohnraummietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  3. die Räume an einen zur Dienstleistung verpflichteten vermieten will
    und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Angelos Tsangaris

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht

Wilhelmstraße 7
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Bastian Schauch

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht

Wilhelmstraße 7
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Dr. Sebastian Bartelt

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Baurecht und
Architektenrecht
 

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Sevket Bilgic

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