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23. Januar 2023

Schaden am Sondereigentum entbindet andere Wohnungseigentümer nicht von der Selbstbehaltsbeteiligung

Der BGH stellte in seinem Urteil vom 16.09.2022, Az.: V ZR 69/21 fest, dass Wohnungseigentümer im Schadensfall auch dann den Gebäudeversicherungs-Selbstbehalt anteilig mitzahlen müssen, wenn der Schaden wiederholt im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers eingetreten ist. Der vereinbarte Selbstbehalt sei von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, es sei denn es besteht eine abweichende Regelung.

von Linda Daniel

Bei dem zugrundeliegenden Sachverhalt bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren kleineren Wohnungen und einer großen Gewerbeeinheit. Die Wohnungseigentümergemeinschaft unterhielt eine Gebäudeversicherung, die mehrere Risiken abdeckte, sog. verbundene Gebäudeversicherung, und im Schadensfall einen Selbstbehalt vorsah. Entsprechend des Flächenanteils hatte die Eigentümerin der großen Gewerbeeinheit, Klägerin des Rechtsstreits, den größten Miteigentumsanteil und damit den größten Anteil des Selbstbehalts zu tragen. Der Versicherungsschutz bestand für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wurde.

Aufgrund mehrfach auftretender Wasserschäden in einer der kleineren Wohnungen wurde die Klägerin zur Zahlung des anteiligen Selbstbehalts herangezogen, obwohl in ihrer Einheit bisher kein Schaden aufgetreten sein solle. Die Klägerin begehrte mit der gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage unter anderem eine dahingehende Beschlussersetzung, dass eine von der bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts beschlossen werden sollte. Der BGH hat festgestellt, dass die derzeit praktizierte Verteilung des Selbstbehalts bei einem Schaden nach Miteigentumsanteilen rechtmäßig sei, so dass die Klägerin eine gerichtliche Ersetzung des Beschlusses nicht verlangen könne. Die Klägerin sei von der Beteiligung am Selbstbehalt nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel, § 16 Abs. 2 S. 1 WEG, nicht befreit, unabhängig davon, ob der Schaden am Gemeinschafts- oder am Sondereigentum entstanden ist.

Zur Begründung führte der BGH aus, dass es der Interessenlage aller Wohnungseigentümer bei Abschluss einer gemeinsamen Gebäudeversicherung nicht gerecht werde, wenn immer nur die jeweils geschädigte Eigentümerin den Selbstbehalt alleine tragen müsste. Alle Wohnungseigentümer gingen davon aus, dass ihnen durch die Gebäudeversicherung die versicherten Risiken abgenommen werden, unabhängig davon, ob Schäden am Gemeinschafts- oder Sondereigentum entstehen. Daran ändere ein vereinbarter Selbstbehalt nichts.

Wurde ein Selbstbehalt im Rahmen des Versicherungsvertrages vereinbart, ginge damit die Zahlung herabgesetzten Versicherungsbeiträge einher. Dies sei für die Wohnungseigentümer wegen der daraus resultierenden Verringerung des Hausgeldes wirtschaftlich sinnvoll. Mithin profitierten alle Wohnungseigentümer davon. Somit müssten sich auch alle Eigentümer an allen Kosten beteiligen.

Auch greife der Einwand, der betroffene Wohnungseigentümer sei für sein Sondereigentum selbst verantwortlich, nicht durch. Es bliebe nämlich unberücksichtigt, dass der einzelne Wohnungseigentümer aufgrund der Versicherung des gesamten Gebäudes nicht allein über das von ihm zu tragende Risiko entscheiden und das aufgrund der Mehrheitsentscheidung hinzunehmende Risiko regelmäßig nicht anderweitig versichern könne. Im Übrigen entspreche die Verteilung der Kosten auf die Gemeinschaft dem praktischen Bedürfnis, da eine Quotelung der Kosten mit Schwierigkeiten verbunden sei, wenn verschiedene Eigentumsbereiche betroffen seien oder die Schadensursache nicht sicher aufklärbar sei.

Schließlich vermeide der von der Gemeinschaft zu zahlende Selbstbehalt eine Kündigung des Versicherungsvertrages, weil es ihr wegen der bisherigen Schäden angesichts der Anzeigepflicht des § 19 Abs. 1 VVG meist nicht möglich sein werde, eine Gebäudeversicherung bei einem anderen Versicherer abzuschließen. Mithin komme die Vereinbarung eines Selbstbehalts auch in diesem Falle allen Wohnungseigentümern zugute.

Versicherungsrechtliche Beratung erfolgt in unserer Kanzlei durch Herrn Rechtsanwalt Rau und Herrn Rechtsanwalt Dr. Bartelt.

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