22. Januar 2024

Höchstrichterliche Klärung der Frage der Verjährung der Vergütungsansprüche des Bauträgers

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.12.2023, VII ZR 231/22, entschieden, dass maßgeblich für den Vergütungsanspruch eines Bauträgers § 196 BGB ist, wonach Rechte an einem Grundstück sowie Ansprüche auf die Gegenleitung nach zehn Jahren verjähren. Bislang wurde weitverbreitet angenommen, dass für Vergütungsansprüche des Bauträgers die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gilt.

von Bastian Schmeer

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.12.2023 für Rechtssicherheit gesorgt: Während in der anwaltlichen Praxis und auch vor Obergerichten bislang häufig vertreten wurde, dass Vergütungsansprüche des Bauträgers innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) verjähren, hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass tatsächlich als speziellere Regelung (lex specialis) die 10-jährige Verjährungsfrist des § 196 BGB maßgeblich ist.

Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Bauträger mit notariellem Bauträgervertrag aus dem Jahr 2013 Miteigentumsanteile, verbunden mit Sondereigentum an einer zu errichtenden Wohnung, veräußert. Der Kaufpreis war nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), in sieben vom Baufortschritt abhängigen Raten zu zahlen.

Nachdem die Bauträgerin im November 2014 anzeigte, das Objekt fertiggestellt zu haben und wohl auch eine Abnahme stattfand, wiesen die Erwerber die Rechnung über die Schlussrate wegen diverser Baumängel im Dezember 2014 zurück. Nach – inzwischen überholter – Auffassung könnte insofern ausgehend von der regelmäßigen Verjährungsfrist die Verjährung am 01.01.2015 zu laufen begonnen habe, mit der Folge, dass sie grundsätzlich mit Ablauf des 31.12.2017 geendet hätte.

Vorliegend hat die Bauträgerin zunächst am 29.12.2017 einen Mahnbescheid eingelegt, der eine Verjährungshemmung von einem halben Jahr nach Widerspruch bzw. der Widerspruchsmitteilung bewirkt. Hiernach wäre sodann die Verjährung im Sommer 2018 eingetreten. Der Kostenvorschuss für die Überleitung in das streitige Verfahren wurde hingegen erst Ende Dezember 2018 eingezahlt, der Rechtsstreit sodann Anfang Januar 2019 an das Landgericht abgegeben und die Anspruchsbegründung vom 24.09.2020 der Beklagten erst Anfang Februar 2021 zugestellt. Auf eine zudem wohl bis Ende 2018 seitens der Erwerber abgegebene Verjährungsverzichtserklärung – eine mehr als spannende Randthematik des Falls – ist der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung hingegen nicht eingegangen.

Das Berufungsgericht hielt vorliegend die dreijährige Regelverjährung für einschlägig und wies die Klage wegen Verjährung ab.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass die 10-jährige Verjährungsfrist des § 196 BGB im Vergleich zur regelmäßigen Verjährungsfrist die speziellere Verjährungsregelung ist, die explizit auch für Grundstückskaufverträge konzipiert wurde. Aus den Materialien des Gesetzgebungsverfahren ergebe sich, dass der Gesetzgeber im Falle einer Eigentumsübertragung eines Grundstückes wegen der Bedeutung eines Grundstücksgeschäftes und den damit verbundenen Risiken eine von der Regelverjährung abweichende, längere Verjährungsfrist vorsehen sollte, was dann auch für die Gegenleistung gilt. Beginn der 10-jährigen Verjährungsfrist ist regelmäßig der Zeitpunkt der Fälligkeit, was vorliegend frühstens mit der Bautenstandsmitteilung bzw. der Abnahme aus November 2014 der Fall sein konnte. Im vorliegenden Fall konnte nach dem Bundesgerichtshof also eine Verjährung nicht vor November 2024 eintreten. Die gerichtliche Geltendmachung erfolgte mithin rechtzeitig und konnte die Verjährung weiter hemmen.

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