Reduzierung von Miete während Corona-bedingter Schließung nur im Ausnahmefall

Große Ketten hatten es im Frühjahr 2020 vorgemacht: Während Geschäfte aufgrund staatlicher Maßnahmen geschlossen bleiben müssen, versuchen zahlreiche Gewerbemieter mit verschiedenen Argumenten, eine geringere Miete oder die Aussetzung der Miete zu begründen.

von Dr. Sebastian Bartelt

Die überwiegende Rechtsprechung ist den Argumenten der Mieter bislang nicht gefolgt. Es gibt allerdings auch vereinzelte Urteile, die im Sinne der Mieter entscheiden.

Mit einem am 24.02.2021 veröffentlichen Urteil hat nunmehr das Oberlandesgericht Karlsruhe folgende Grundsätze aufgestellt:

1. Corona-bedingte Schließungsanordnungen stellen keinen Sachmangel der Mietsache dar. Eine Minderung der Miete aus diesem Grund kommt dementsprechend nicht in Betracht.

2. Es liegt auch keine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung vor. Auch aus diesem Grund kann der Mieter also nicht die Mietzahlung verweigern.

3. Im Einzelfall muss jedoch geprüft werden, ob die Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen. Das OLG Karlsruhe setzt die Hürden hier sehr hoch an. Eine Anpassung der Miete komme nur in Betracht, wenn die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

Dementsprechend nimmt das OLG Karlsruhe eine umfassende Interessensabwägung vor. In diese Abwägung fließen beispielsweise ein:

Möglichkeit des Mieters, staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen.
Möglichkeit des Mieters, Umsätze durch andere Maßnahmen zu erzielen (beispielsweise Online-Geschäfte).
Kompensationen aufgrund von Nachholeffekten.
Allgemeine Umsatzlage, bezogen auf die konkreten Mietflächen.

Auch die Interessenlage des Vermieters wird berücksichtigt, indem geprüft wird, welche Auswirkungen eine Reduzierung der Miete für ihn hätte.

Das OLG Karlsruhe hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Aufgrund der heterogenen Stimmen in Rechtsprechung und Literatur muss man die Entwicklungen sorgfältig im Auge behalten. Die Ausführungen des OLG Karlsruhe überzeugen aus unserer Sicht.

Mietrechtliche Beratung und Vertretung erfolgt in unserer Kanzlei durch Herrn Rechtsanwalt Schauch, Herrn Rechtsanwalt Tsangaris, Herrn Rechtsanwalt Rau, Herrn Rechtsanwalt Dr. Bartelt und Frau Rechtsanwältin Anders.

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