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16. November 2023

Haftung des Geschäftsführers und des externen Bauüberwachers beim Bauträgervertrag

In einem vom Landgericht Paderborn entschiedenen Fall (Urteil vom 31.03.2022, 4 O 407/21) hat der Kläger u.a. den Geschäftsführer eines Bauträgers und den bauleitenden Architekten auf Schadensersatz wegen eines unwirksamen Zahlungsplans und unrichtiger Bestätigungen des Bautenstands in Anspruch genommen. Das Landgericht hat Ansprüche bejaht und der Klage stattgegeben.

von Dr. Sebastian Bartelt

Bauträger dürfen Abschlagszahlungen nicht in beliebiger Anzahl und Höhe verlangen. Vielmehr gibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen Grenzen vor. So dürfen nur bis zu sieben Raten vereinbart werden, die auch nur bei Erreichen ganz bestimmter Bautenstände gefordert werden dürfen. Ein Verstoß gegen diese Bestimmungen führt grundsätzlich dazu, dass der Ratenzahlungsplan unwirksam ist und die Vergütung erst nach Fertigstellung des Vorhabens geschuldet ist (Endfälligkeit).

In dem entschiedenen Fall war der Ratenplan unwirksam. Dennoch forderte der Bauträger – eine GmbH & Co. KG – Raten an, die der Erwerber auch zahlte. Das Landgericht hat den Geschäftsführer des Bauträgers persönlich zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, da er durch bewussten Verstoß gegen die MaBV den Erwerber zu einer erheblichen Zuvielzahlung veranlasst und diese entgegengenommen hat. Bei einem seit Jahren als Geschäftsführer von im Bauträgergeschäft tätigen Unternehmen sei von der Kenntnis von den zwingenden Vorschriften des § 3 Abs. 2 MaBV auszugehen.

Zu den Zahlungen war es auch gekommen, da ein externer Architekt (Bauüberwacher/Bauleiter) bestimmte Bautenstände bestätigt hatte. Diese Bautenstände waren tatsächlich nicht gegeben. Ein Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauleiter bestand nicht.

Der vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Bauträger und dem externen Bauleiter komme, so das Landgericht Paderborn, zugunsten des Erwerbers drittschützende Wirkung zu, wenn sich der Bauleiter dem Bauträger gegenüber zur Erstellung von Baustandsberichten verpflichtet, die Grundlage für die von den Erwerbern zu erbringende Ratenzahlung des Erwerbspreises sein sollen. Ein besonderes Einbeziehungsinteresse des Bauträgers sei nicht erforderlich, da Bautenstandsberichte in hohem Maße geeignet gewesen seien, Vertrauen in die Richtigkeit der ausgewiesenen Bautenstände zu erwecken. Mit dieser Argumentation gelangte die Kammer des Landgerichts zu einer Schadensersatzhaftung des externen Bauleiters.

Die Entscheidung ist interessant und wichtig, da – wie in der aktuellen Krisensituation wieder häufiger zu beobachten – Bauträger in wirtschaftliche Krisen oder gar die Insolvenz geraten. Üblicherweise und in der Regel ist ein Zugriff auf Geschäftsführer einer GmbH oder GmbH & Co. KG durch die Erwerber nicht möglich. Dasselbe gilt von Vertragspartnern des Bauträgers, gegen die die Erwerber nur in Ausnahmefällen unmittelbar Ansprüche haben (allerdings muss geprüft werden, ob im Bauträger-Kaufvertrag (Sicherungs-)Abtretungen vereinbart wurden). Das Landgericht ermöglicht in der hier gegebenen – gar nicht so seltenen Konstellation – einen Zugriff auf Dritte.

Baurechtliche Beratung und Vertretung erfolgt in unserer Kanzlei durch Herrn Rechtsanwalt Dr. Sebastian Bartelt, Herrn Rechtsanwalt Schmeer und Herrn Rechtsanwalt Strässer.

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Dr. Sebastian Bartelt

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Fachanwalt für Baurecht und
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