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Wohnungs-
eigentumsrecht

Auf dem Gebiet des Wohnungseigentums ergeben sich für die Eigentümer sowie für die Verwalter häufig Rechtsunklarheiten. Wir sind sowohl mit der Perspektive der Eigentümer als auch der Verwalter vertraut und für beide rechtsberatend tätig.

Falls Sie z.B. mit einer von der Eigentümerversammlung getroffenen Entscheidung nicht einverstanden sind, sich mit Ihrem benachbarten Eigentümer Konflikte ergeben oder Sie als Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich Rechtslage oder sinnvoller Entscheidung unsicher sind, stehen wir zu Ihrer Verfügung.

Außerdem beraten und vertreten wir regelmäßig Wohnungseigentümergemeinschaften gegen Dritte, z.B. Bauträger.

- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Hiermit wird von der zuständigen Behörde bestätigt, dass es sich bei den einzelnen Wohnungen um in sich abgeschlossene Einheiten handelt. Ohne diese Bescheinigung kann eine Teilungserklärung nicht beurkundet und damit auch kein Wohnungseigentum gebildet werden.
- Bauliche Veränderung
Bauliche Veränderungen sind häufig Gegenstand von Meinungsverschiedenheiten. Abhängig vom konkreten Einzelfall bedürfen bauliche Veränderungen entweder der Zustimmung aller Eigentümer oder zumindest einer qualifizierten Mehrheit.
- Beirat
Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen, der aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern besteht. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Außerdem sollen der Wirtschaftsplan, die Abrechnung, Rechnungslegung und Kostenanschläge vom Beirat vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung geprüft werden.
- Beschlüsse
Die Wohnungseigentümer verwalten das gemeinschaftliche Eigentum durch Beschlüsse, die regelmäßig zumindest mit einfacher Mehrheit zustande kommen müssen. Diese Beschlüsse werden in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst, sind vom Verwalter zu protokollieren und in eine Beschluss-sammlung aufzunehmen.
- Beschlussanfechtung
Sofern ein Eigentümer der Auffassung ist, dass ein Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kann er diesen Beschluss anfechten. Dies hat innerhalb eines Monats ab dem Datum der Beschlussfassung durch entsprechende Klage beim zuständigen Amtsgericht zu erfolgen. Erfolgt eine solche Beschlussanfechtung nicht oder verspätet, ist der jeweilige Beschluss regelmäßig bestandskräftig, und zwar unabhängig davon, ob er seinem Inhalt nach tatsächlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder nicht.
- Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft wird gebildet aus den jeweiligen Sondereigentümern. Sie ist verantwortlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Eigentümergemeinschaft wählt den Verwalter und trifft die notwendigen Beschlüsse im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
- Eigentümerversammlung
Mindestens einmal jährlich ist eine ordentliche Eigentümerversammlung durchzuführen. Hierzu hat der Verwalter zu laden, unter Umständen auch der Beiratsvorsitzende. Die Eigentümerversammlung beschließt insbesondere die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan. Unter bestimmten Voraussetzungen sind auch außerordentliche Eigentümerversammlungen erforderlich.
- Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören immer die unbebauten Grundstücksteile und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierbei handelt es sich insbesondere um alle Bestandteile der Außenfassade und des Dachs, darüber hinaus auch um die Bestandteile des Gebäudes, die z.B. unter statischen Gesichtspunkten erforderlich sind.
- Gemeinschaftsordnung
In der Gemeinschaftsordnung werden die Regeln festgelegt, nach denen die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet wird. In dieser Gemeinschaftsordnung können zum Teil auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen festgelegt werden.
- Instandhaltung
Sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung kann jeder Eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen. Es handelt sich hierbei um eine zentrale Aufgabe der Eigentümergemeinschaft.
- Jahresabrechnung
Nach Ablauf eines einjährigen Abrechnungszeitraumes, in der Regel also nach Ablauf eines Kalenderjahres, hat der Verwalter eine Gesamtabrechnung und eine Einzelabrechnung für die jeweiligen Sondereigentümer zu erstellen. Aufzuführen sind alle Einnahmen und Ausgaben. Über diese Abrechnungen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. Erst nach einer solchen Beschlussfassung entfaltet die Abrechnung Wirkungen und führt zu einem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Nachzahlung gegen den einzelnen Eigentümer oder zu einer Verbindlichkeit der Eigentümergemeinschaft, wenn die gezahlten Wohngelder die Summe der tatsächlich auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Kosten im betreffenden Jahr höher war.
- Kostenverteilung
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Unter bestimmten Voraussetzungen können abweichende Kostenverteilungsschlüssel vereinbart werden.
- Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen erfordern regelmäßig Beschlüsse mit entsprechender qualifizierter Mehrheit.
- Nichtigkeit
Regelmäßig sind Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nur anfechtbar. Lediglich in Ausnahmefällen sind Beschlüsse nichtig mit der Folge, dass man sich auf die Unwirksamkeit dieser Beschlüsse auch nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist berufen kann. Ein Beschluss ist z.B. dann nichtig, wenn der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz für den entsprechenden Beschluss fehlte.
- Protokoll
Über die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen. Unabhängig davon, wann dieses Protokoll den einzelnen Wohnungseigentümern zugeht, beginnt aber die Anfechtungsfrist bereits mit dem Tage der Beschlussfassung und nicht erst mit dem Zugang des Protokolls.
- Rücklage
Regelmäßig bilden Wohnungseigentümergemeinschaften sogenannte Instandhaltungsrücklagen. Diese werden durch regelmäßige Zahlungen angespart und dienen dazu, gemeinschaftliche Kosten ohne Sonderumlagen bestreiten zu können.
- Sondereigentum
Sondereigentum ist entweder Wohnungseigentum oder Teileigentum. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes.
- Sondernutzungsrecht
An bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums, z.B. an Stellplätzen, kann durch Vereinbarung, also Zustimmung aller Wohnungseigentümer, oder bereits durch die Teilungserklärung für einzelne Wohnungseigentümer das Recht gebildet werden, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller übrigen Eigentümer alleine nutzen zu können. Sondernutzungsrechte werden im Grundbuch eingetragen und sind jeweils mit einem bestimmten Sondereigentum (z.B. Wohnungseigentum) verbunden. Bei einer Übertragung des Wohnungseigentums wird gleichzeitig das Sondernutzungsrecht mit übertragen.
- Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an denjenigen Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Hierbei handelt es sich also z.B. um Ladenlokale oder sonstige zu gewerblichen Zwecken gedachte Einheiten.
- Teilungserklärung
Die Teilungserklärung basiert auf der Abgeschlossenheitsbescheinigung und ist erforderlich, um nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes überhaupt Sondereigentum zu bilden. Zum einen werden durch die Teilungserklärung die einzelnen Sondereigentumseinheiten mit den jeweiligen Miteigentumsanteilen festgelegt. Darüber hinaus ist Gegenstand der Teilungserklärung häufig auch die Gemeinschaftsordnung.
- Verwalter
Der Verwalter des Wohnungseigentums (WEG-Verwalter) ist das zentrale Organ, das die Beschlüsse der Wohnungseigentümer umsetzt und im Übrigen nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes verpflichtet ist, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vorzunehmen. Der Verwalter wird durch einfache Mehrheit von der Wohnungseigentümerversammlung bestellt und auch abberufen. Der Verwalter hat die Wohnungseigentümerversammlung vorzubereiten einschließlich der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans. Er ist auch verpflichtet, die Beschlusssammlung zu führen.
- Verwaltervertrag
Dieser Vertrag regelt die Einzelheiten des Rechtsverhältnisses zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem bestellten WEG-Verwalter. Hierzu gehören unter anderem auch die Verwalterhonorar.
- Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören unter anderem die Aufstellung der Hausordnung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplanes.
- Wirtschaftsplan
Der Verwalter hat für jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der enthalten muss die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie die Beitragsleistungen der einzelnen Wohnungseigentümer zu den Instandhaltungsrückstellungen. Ohne den Beschluss über den Wirtschaftsplan ist der einzelne Eigentümer nicht verpflichtet, Wohngelder zu zahlen.
- Wohngeld
Wohngelder sind die regelmäßigen üblicherweise monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters zu zahlenden Beträge, mit denen die notwendigen Mittel aufgebracht werden, um die Verwaltung in die Lage zu versetzen, die Gemeinschaft betreffende Ausgaben vorzunehmen.
- Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung. Für jede Eigentumswohnung wird ein separates Wohnungsgrundbuchblatt gebildet. Jede Eigentumswohnung ist separat veräußerbar und belastbar.

Angelos Tsangaris

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht

Wilhelmstraße 7
42697 Solingen

T 0212 7006-22
F 0212 7006-60

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Bastian Schauch

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht

Wilhelmstraße 7
42697 Solingen

T 0212 7006-28
F 0212 7006-60

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