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Immobilienrecht

Wir beraten zu allen Rechtsfragen, die sich während des Lebenszyklus einer Immobilie ergeben.

Unser Beratungsspektrum umfasst die Beratung beim Erwerb und der Veräußerung von Grundstücken. Bei allen sich ergebenden Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Entwicklung, Nutzung und Verwertung der Immobilie stehen wir mit Rat und Tat zur Seite.

Auch bei unklaren Grundbucheintragungen, Unsicherheiten über Grundstücksgrenzen, Wegerechten, nachbarlichen Auseinandersetzungen usw. stehen wir Ihnen mit unserem Wissen zur Seite.

Ferner beraten wir – außergerichtlich und gerichtlich – Makler und Ihre Kunden zu allen Fragen des Maklerrechts.

- Auflassung
Die Auflassung gemäß §§ 873, 925 BGB ist die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumswechsel eines Grundstücks.
Sie muss bei Anwesenheit beider Parteien, wobei die Stellvertretung ausreicht, vor einer zuständigen Stelle, in der Regel vor dem Notar, erklärt werden. Es ist möglich und üblich, die Auflassung und den Kaufvertrag in einer notariellen Urkunde zusammenzufassen.
Die Auflassung ist eine erforderliche Voraussetzung für die Grundstücksübertragung.
- Auflassungsvormerkung
Bei der Auflassungsvormerkung gemäß §§ 883, 885 BGB handelt es sich um ein Sicherungsinstrument, das den Erwerber vor Erwerbshindernissen, wie einer weiteren Veräußerung oder Insolvenz des Verkäufers schützt.
Wird eine Auflassungsvormerkung nach der Auflassung in das Grundbuch eingetragen, erwirbt der Erwerber des Grundstücks eine Rechtsposition, ein Anwartschaftsrecht. Dieses kann vom Eigentümer nicht mehr einseitig zerstört werden. Diese Absicherung ist wichtig, da zwischen der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch meist einige Zeit vergeht.
- Baulast
Die Erklärung eines Grundstückseigentümers von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wird als Baulast bezeichnet, § 85 BauO NRW.
In der Regel dient eine Baulast dazu, eine sonst nicht mögliche Baugenehmigung zu erteilen. Können zum Beispiel vorgeschriebene Grenzabstände eines Bauvorhabens nicht eingehalten werden, gibt es die Möglichkeit, dass durch Einräumung einer Baulast durch den Nachbarn, das Bauvorhaben trotzdem genehmigt werden kann.
Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet, die Bauaufsichtsbehörde führt ein Baulastenverzeichnis.
Baulasten können nur von der Bauaufsichtsbehörde gelöscht werden, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.
- Besitz
Der Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache. Diese muss von einem Besitzwillen getragen werden.
Der Besitz ist nicht mit dem Eigentum zu verwechseln. So ist z.B. der Mieter zwar Besitzer der angemieteten Wohnung, aber nicht Eigentümer. Der Besitzer kann grundsätzlich nicht nach Belieben über die Sache verfügen. Ein rechtmäßiger Besitzer hat jedoch ein Recht zum Besitz. Es verleiht ihm Besitzschutz, mit dem er seinen Besitz verteidigen kann.
- Dingliches Recht
Ein dingliches Recht gewährt einer Person ein Recht an einer Sache. Es wirkt gegenüber jedermann und gewährt seinen Inhabern die unmittelbare Herrschaft über die Sache, z.B. Eigentum. Es ist ein sogenanntes absolutes Recht.
- Eigentum
Das Eigentum ist die umfassendste Sachherrschaft, welche die Rechtsordnung an einer Sache zulässt. Der Eigentümer einer Sache, insbesondere eines Grundstücks, kann mit dieser Sache grundsätzlich nach Belieben verfahren und andere von der Einwirkung und Benutzung ausschließen. Dies muss jedoch stets im Rahmen der Gesetze erfolgen. Der Eigentümer eines Grundstücks ist in aller Regel im Grundbuch eingetragen.
- Energieausweis
Der Energieausweis ist der „Steckbrief“ eines Wohngebäudes. Er vermittelt ein Bild von der Energieeffizienz des Hauses. Regelungen finden sich im Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz - GEG).
Beim Bau einer neuen Immobilie und bei bestimmten Änderungsarbeiten muss ein Energieausweis ausgestellt werden lassen. Gleiches gilt, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet wird.
- Finanzierung
Bei der Finanzierung von Immobilien unterscheidet man zwischen Eigenkapital und Fremdkapital.
Umso mehr Eigenkapital (z.B. durch Sparguthaben, Bausparvertrag) zur Finanzierung vorgebracht werden kann, umso niedriger sind die Zinsen im Rahmen der Fremdfinanzierung.
Fremdkapital kann in Form von Darlehen, z.B. bei einer Bank, aufgenommen werden. Die jeweilige Höhe des Darlehens, der Zinsen und der Zeitraum in der die Tilgung des Darlehens und der Zinsen erfolgen soll, werden in einem Darlehensvertrag festgehalten.
- Flurstück
Unter einem Flurstück versteht man einen amtlich vermessenen und geometrisch festgelegten Teil der Erdoberfläche. Es wird durch eine Flurstücksnummer bezeichnet und in einer Flurkarte abgebildet.
Sie werden im Liegenschaftskataster registriert.
Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, jedoch können nicht mehrere Grundstücke auf einem Flurstück liegen.
- Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Im Grundbuch werden insbesondere Grundstücke, hieran bestehende Eigentumsverhältnisse und dingliche Belastungen eingetragen.
Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten geführt (Grundbuchämter). Heutzutage geschieht dies in elektronischer Form.
Die erste Abteilung enthält den oder die Eigentümer.
Die zweite Abteilung verzeichnet Lasten und Beschränkungen, die nicht in der dritten Abteilung einzutragen sind. Wichtige Eintragungen sind Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen (z.B. Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Nießbrauchsrechte etc.).
In der dritten Abteilung sind die Grundpfandrechte vermerkt. Hierzu gehören Grundschulden und Hypotheken.
Das Grundbuch hat für den Grundstückskauf eine besondere Bedeutung. Es gilt der Grundsatz des öffentlichen Glaubens. Zu Gunsten desjenigen, der gutgläubig ist, wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der Eintragungen im Grundbuch fingiert.
Sollte das Grundbuch unrichtig sein, besteht dementsprechend Handlungsbedarf.
- Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das als Sicherungsmittel für den Kreditgeber zur Finanzierung einer Immobilie genutzt wird. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kann z.B. im Rahmen der Zwangsvollstreckung die Immobilie zwangsversteigert und das Darlehen aus dem Versteigerungserlös getilgt werden.
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht.
Es wird zwischen der Briefgrundschuld und der Buchgrundschuld unterschieden. Bei beiden Formen wird die Grundschuld im Grundbuch vermerkt, bei der Briefgrundschuld hat jedoch nur der Gläubiger den zusätzlichen Brief.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, das heißt sie kann unabhängig von der Forderung bestehen. Um zu verhindern, dass ein Gläubiger eine Zwangsvollstreckung durchführt, ohne dass überhaupt noch eine Forderung besteht, wird oft zusammen mit der Grundschuld ein Sicherungsvertrag geschlossen.
- Grundstückskaufvertrag
Grundstückskaufverträge können in Deutschland nicht formfrei abgeschlossen werden. Vielmehr bedürfen Grundstückskaufverträge der notariellen Beurkundung. Vom Grundsatz her gilt dies für alle vertraglichen Absprachen. Bei der Prüfung und Begleitung von Grundstückskaufverträgen sind regelmäßig folgende Punkte zu beachten:
  • Technische Überprüfung der Kaufsache, z.B. unter Einschaltung eines Sachverständigen.
  • Prüfung der Bebaubarkeit, falls gewünscht.
  • Dingliche Beschränkungen, z.B. durch Baulasten oder Grunddienstbarkeiten.
  • Stand der Erschließung und deren Abrechnung mit dem bisherigen Eigentümer. Insoweit bietet sich häufig eine Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung an.
  • Den Abgleich der tatsächlich ersichtlichen Grundstücksgrenze mit den in dem Liegenschaftskataster verzeichneten Daten.
  • Das Vorhandensein von Altlasten. Insoweit kann Einsicht in das Altlastenkataster bei der betroffenen Gemeinde genommen werden.
  • Verhandlung der wirtschaftlichen Parameter, etwa welche beweglichen Gegenstände mitübernommen werden.
  • Prüfung von Mietverträgen, die nach den Bestimmungen des Gesetzes auf den Käufer übergehen.
Diese Aufzählung hat nur beispielhaften Charakter. Die Fallgestaltungen können sehr vielseitig sein, so dass individuelle Beratung wichtig ist.
- Grundstücksrecht
Unter Grundstücksrecht versteht man das Rechtsgebiet, das sich mit Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, den entsprechenden Rechtsnormen sowie der Veräußerung und Verwaltung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten bezieht.
Grundstücksrecht ist teilweise im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Hier findet man das sog. materielle Grundstücksrecht im Sachenrecht. Daneben zu erwähnen ist z.B. die Grundbuchordnung (GBO). Weitere Regelungen finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Weitere Regelungen finden sich in der Bundesnotarordnung (BNotO) und dem Beurkundungsgesetz (BerurkG). Ferner finden sich auch im Landesrecht gesetzliche Bestimmungen, z.B. im Nachbarrechtsgesetz (NachbG NRW).
- Hypothek
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das an einem Grundstück bestellt wird und eine Forderung sichert.
Wie bei der Grundschuld kann der Gläubiger, meistens die kreditgebende Bank, bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners, im Wege der Zwangsversteigerung des Objekts seine Forderung befriedigen.
Sie wird in das Grundbuch eingetragen.
Die Hypothek ist akzessorisch, also von der Forderung nicht zu trennen.
- Katasterrecht
Im hier interessierenden Zusammenhang wird unter Kataster das Liegenschaftskataster verstanden. Es handelt sich um ein flächendeckendes Register sämtlicher Flurstücke. Alle Grundstücke sind in der Katasterkarte verzeichnet. Weiterhin gibt es ein Liegenschaftsbuch. Gemäß § 2 der Grundbuchordnung werden die Grundstücke in den Grundbüchern nach den eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt.
- Nachbarrecht
Das Nachbarrecht regelt Rechtsbeziehungen zwischen Nachbarn und/oder Dritten. Diese Rechtsnormen sollen das nachbarschaftliche Zusammenleben regeln und sicherstellen, dass jeder Nachbar sein Verhalten am Nachbarrecht ausrichtet. Regelungen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, nämlich beispielsweise
  • die Befugnisse des Eigentümers, § 903 BGB
  • die Zuführung unwägbarer Stoffe (Immissionen), § 906 BGB
  • gefahrdrohende Anlagen, § 907 BGB
  • drohender Gebäudeeinsturz, § 908 BGB
  • Vertiefung, § 909 BGB
  • Überhang (von Wurzeln und Zweigen), § 910 BGB
  • Überfall (von Früchten), § 911 BGB
  • Überbau, §§ 912 bis 916 BGB
  • Notwegerecht, §§ 917 und 918 BGB
  • Grenzabmarkung, § 919 BGB
  • Grenzverwirrung, § 920 BGB
  • gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen, §§ 921 und 922 BGB.
Daneben gibt es Regelungen z.B. im Nachbarrechtsgesetz (NachbG NRW). Hier finden sich z.B. Regelungen zu Grenzwänden und Nachbarwänden, zu Niederschlagswasser, zur Einfriedungspflicht, zu Grenzabständen für bestimmte Bäume, Sträucher und Rebstöcke usw. Weitere Rechtsquellen finden sich auch im öffentlichen Recht.
- Nießbrauch
Nießbrauch ist der Besitz eines fremden Gutes, aus dem ein Nutzen gezogen wird, ohne selbst Eigentümer zu sein.
Der Eigentümer des Nießbrauchrechts hat an dem Gegenstand
  • ein Recht auf Nutzung
  • ein Recht auf Fruchtziehung
  • ein Recht auf Verfügung
Bei der Übertragung eines Nießbrauchrechts an einem Grundstück oder einer Immobilie geht, soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde, auch sämtliches Zubehör über.
Der Nießbrauchnehmer als Besitzer ist jedoch dazu verpflichtet, den Gegenstand im Wesentlichen zu erhalten.
Bei Immobilien und Grundstücken bedarf es einer notariellen Beurkundung bevor eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt.
- Notwegerecht
Wenn einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, kann der Eigentümer von dem Nachbarn verlangen, dass ein Notwegerecht geduldet wird. Das Notwegerecht ist allerdings nicht kostenlos zu gewähren. Vielmehr ist der Nachbar, über dessen Grundstück der Notweg führt, durch eine Geldrente zu entschädigen.
- Wegerecht
Grundsätzlich kann jeder Eigentümer eines Grundstücks anderen Personen untersagen, sein Grundstück zu betreten oder zu befahren.
Der Grundstückseigentümer kann Dritten gestatten, sein Grundstück als Weg zu benutzen. Eine solche Gestattung kann im Grundbuch abgesichert werden, z.B. durch eine Grunddienstbarkeit. Üblicherweise versteht man unter einem Wegerecht ein durch eine Grunddienstbarkeit (bzw. auch durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit) abgesichertes Recht, einen Teil eines Grundstücks als Weg zu benutzen. Man unterscheidet häufig zwischen Geh- und Fahrrechten. Ist ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit eingetragen, gilt es auch für Rechtsnachfolger.
- Zwangsversteigerung
Kann der Eigentümer einer Immobilie seinen Verpflichtungen beispielsweise aus einem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung aus dem Erlös beantragen. Die Immobilie wird dann im Rahmen eines besonderen Verfahrens versteigert.
Die im Wege der Zwangsvollstreckung erzielbaren Preise liegen meist deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert einer Immobilie.

Angelos Tsangaris

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Fachanwalt für Erbrecht
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