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Baurecht und Architektenrecht

Die rechtliche Begleitung von Bauvorhaben erfordert neben genauen Kenntnissen der Rechtslage ein Verständnis der technischen Zusammenhänge und die Fähigkeit, mit anderen Disziplinen zusammenzuarbeiten.

Wir beraten zu sämtlichen Fragen im Lebenszyklus einer Immobilie, also bei der Entwicklung, der Planung, dem Bau und der Vermarktung.

Einen Schwerpunkt bildet die baubegleitende Beratung unserer Mandanten. Vertragsgestaltung, die Unterstützung beim Nachtragsmanagement und Gewährleistungsmanagement sind einige Beispiele unserer Leistungen. Falls erforderlich, sind wir für unsere Mandanten in gerichtlichen Auseinandersetzungen tätig.

Das Führen selbstständiger Beweisverfahren gehört ebenso zu unserer täglichen Praxis wie auch die Begleitung unserer Mandanten in der außergerichtlichen Beweissicherung. Wir sind sowohl für Auftraggeber als auch Auftragnehmer tätig.

Zu unseren Mandanten gehören Bauherren, Bauträger, Handwerksbetriebe, Bauunternehmen und Architekten. Weiter beraten wir Anlagenbauer und Auftraggeber außergerichtlich und gerichtlich.

- Abnahme
Die Abnahme ist in § 640 BGB bzw. für VOB-Bauverträge in § 12 VOB/B geregelt. Mit der Abnahme erklärt der Besteller, dass er das vom Unternehmer erbrachte Werk billigt und als vertragsgemäß erfüllt entgegennimmt. Mit der Abnahme wir die vereinbarte Vergütung fällig.
- Abschlagszahlungen
Der Unternehmer ist berechtigt, vom Besteller Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen zu fordern. Zahlt der Besteller auf eine berechtigte Abschlagsforderung nicht, kann der Unternehmer bei unberechtigter Zahlungsverweigerung das allgemeine Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB ausüben.
- Anordnung
Bis zum 01.01.2018 gab nur die VOB/B dem Auftraggeber das vertragliche Recht, die Erstellung geänderter oder zusätzlicher Leistungen nachträglich einseitig anzuordnen. Grundsätzlich folgt hieraus auch ein Anspruch des Auftragnehmers auf entsprechende Vergütung.
Seit dem 01.01.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht des BGB, wonach auch dem Auftraggeber eines BGB-Bauvertrages ein Anordnungsrecht zusteht.
- Architektenvertrag
In einem zwischen dem Bauherrn und dem Architekten geschlossenen Architektenvertrag werden in der Regel detailliert die vom Architekten zu erbringenden Planungsleistungen vereinbart. Es handelt sich dabei in aller Regel um einen Werkvertrag.
- Baubeschreibung
In der Baubeschreibung wird der gesamte Bauprozess inklusive Materialien, Terminen und vielem mehr festgelegt. Da die Baubeschreibung schon immer ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrages war, hat der Gesetzgeber mit dem Inkrafttreten des neuen BGB-Bauvertragsrechtes dem Bauherrn einen Anspruch auf Erhalt einer detaillierten Baubeschreibung schon vor Vertragsschluss eingeräumt.
- Bauhandwerkersicherung
Bei Bestehen eines wirksamen Bauvertrages kann der Unternehmer vom Besteller Sicherheit für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung verlangen. Üblicherweise wird eine Sicherheit durch Übergabe einer Bankbürgschaft erbracht. Letztlich kann aber der Besteller entscheiden, in welcher vom Gesetzgeber zugelassenen Form er Sicherheit leistet.
- Bauträger
Im Gegensatz zu Fertighausherstellern, Generalunternehmern oder Generalübernehmern errichten und verkaufen Bauträger nicht nur Wohnungen und Häuser, sondern auch die zugehörigen Grundstücke.
Ein Bauträgervertrag besteht aus einem werkvertraglichen und einem kaufrechtlichen Element. Diese Unterscheidung ist besonders im Falle einer Kündigung von immenser Bedeutung.
- Bauvertrag
Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Seit dem 01.01.2018 ist der Bauvertrag auch explizit im BGB unter den Vorschriften der §§ 650 a ff. geregelt.
- Besteller
Die Vertragspartei, die im Rahmen eines Werkvertrages Gläubiger der zu erbringenden Leistung ist, wird Besteller oder auch Auftraggeber genannt.
Der Schuldner des zu herzustellenden Werks wird Unternehmer oder Auftragnehmer genannt.
- Einheitspreisvertrag
Bei einem solchen Vertrag richtet sich die Vergütung nach der ausgeführten Menge, die wiederum nach Fertigstellung der Leistung per Aufmaß festgestellt wird. Anders als beim Pauschalpreisvertrag steht die Vergütung insoweit erst nach Abschluss der Leistungen fest.
- Freie Kündigung
Bis zur Vollendung des Werkes ist der Besteller – und nur der Besteller – berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Im Falle einer freien Kündigung durch den Besteller ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung abzüglich seiner ersparten Aufwendungen oder dem, was er durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt, zu verlangen.
- HOAI
In der HOAI, der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen ist die Gesamtleistung eines Architekten in neun Leistungsphasen untergliedert. Die Leistungsphasen dienen dabei der Honorarermittlung. Es handelt sich um zwingend zu beachtendes Preisrecht.
- Kündigung
Durch eine Kündigung wird ein Bauvertrag beendet und geht in ein Abrechnungsverhältnis über. Zu unterscheiden ist das freie Kündigungsrecht des Bestellers und das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund, welches beiden Vertragsparteien zustehen kann.
- Kündigung aus wichtigem Grund
Die Kündigung aus wichtigem Grund kann erklärt werden, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann. Sowohl das BGB als auch die VOB/B nennt einige Kündigungsgründe, wobei eine rechtssichere Kündigung aus wichtigem Grund auch in formeller Hinsicht immer genauestens vorzubereiten ist. Schadensersatzansprüche bleiben unberührt.
- Leistungsverzeichnis
Das Leistungsverzeichnis der wichtigste Bestandteil einer Leistungsbeschreibung. Ein Leistungsverzeichnis ist regelmäßig Bestandteil eines Einheitspreisvertrages oder eines Detail-Pauschalvertrages. Bei einem Global-Pauschalvertrag existiert in der Regel kein detailliertes Leistungsverzeichnis.
- Leistungsverweigerungsrecht
Unter bestimmten Voraussetzungen können den Vertragsparteien Leistungsverweigerungsrechte zustehen. So kann der Unternehmer berechtigterweise die Leistung verweigern, wenn der Besteller unberechtigterweise geforderte Abschlagszahlungen nicht vornimmt. Der Besteller kann dagegen etwa die Zahlung zurückbehalten, solange der Unternehmer auf berechtigte Mängelrügen die Mängelbeseitigung nicht vornimmt.
- Mitwirkungspflichten
Den Auftraggeber treffen zahlreiche Mitwirkungspflichten. Hierzu zählt etwa das Beistellen eines ausführungsbereiten Grundstücks und das Einholen und zur Verfügung-Stellen der erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, wie etwa der Baugenehmigung. Kommt der Auftraggeber seinen Mitwirkungspflichten nicht nach, so macht er sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig oder liefert dem Auftraggeber sogar einen Grund, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen.
- Neues Werkvertragsrecht
Am 01.01.2018 ist das neue BGB-Werkvertragsrecht bzw. das neue Baurecht des BGB in Kraft getreten. Die gravierendste Neuerung stellt das Anordnungsrecht des Bestellers dar. Für vor dem 01.01.2018 geschlossene Altverträge gilt noch das davor gültige Werkvertragsrecht.
- Pauschalpreisvertrag
Beim Pauschalvertrag haben die Parteien die Vergütung vor Ausführung festgelegt, da diese sich grundsätzlich nicht nach der ausgeführten Menge richtet. Zu unterscheiden ist der Detail-Pauschalvertrag, bei dem in der Regel ein detailliertes Leistungsverzeichnis vorliegt, vom Global-Pauschalvertrag, bei dem die geschuldete Leistung durch eine funktionale Beschreibung definiert wird. Nicht selten ist erst durch Auslegung zu ermitteln, welchen Vertragstypus die Parteien geschlossen haben.
- Regeln der Technik
Die Leistung des Auftragsnehmers ist nur dann mangelfrei, wenn sie zum Zeitpunkt der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Dies ist in § 13 Abs. 1 VOB/B ausdrücklich festgelegt. Auch im Rahmen eines BGB-Bauvertrages gilt, dass die Beachtung der anerkannten Regeln der Technik zur üblichen und nach Art des Werkes zur erwartenden Eignung der Leistung gehört.
- Selbstvornahme
Im Vergleich zum Kaufrecht sind die Rechte des Bestellers bei Vorliegen von Mängeln um die Selbstvornahme erweitert. Scheitert eine im Vergleich zu den anderen Gewährleistungsansprüchen vorrangige Nacherfüllung, kann der Besteller unter Umständen die vorhandenen Mängel im Wege der Selbstvornahme beseitigen oder beseitigen lassen. Die Selbstvornahme ist dabei tunlichst erst nach Abnahme bzw. nach Kündigung durchzuführen.
- Selbständiges Beweisverfahren
Das selbständige Beweisverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, das dem Hauptsacheverfahren vorgeschaltet werden kann. Es bietet sich insbesondere in Fällen an, in denen mit Eilbedürftigkeit eine Beweissicherung durchzuführen ist. Es dient insoweit auch der Prozessbeschleunigung.
- Sicherheit
Das BGB gibt den Vertragsparteien eines Bauprozesses diverse Möglichkeiten zur Erlangung einer Sicherheit an die Hand. Für den Unternehmer sind die gängigsten Sicherungsmittel die Bauhandwerkersicherung oder die Sicherungshypothek. Der Besteller, der zugleich auch Verbraucher ist, kann eine Sicherheit von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung verlangen.
- Sicherungshypothek
Der Unternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Voraussetzung ist also, dass der Besteller gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstückes ist. Die Eintragung der Vormerkung für die Sicherungshypothek kann dabei im Wege der einstweiligen Verfügung erwirkt werden.
- Unternehmer
Der Schuldner des im Rahmen eines Werk- oder Bauvertrages herzustellenden Werkes wird Unternehmer oder Bauunternehmer genannt. Er ist der Auftragnehmer.
- Vergütung
Die vertraglich vereinbarte Vergütung ist bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Sofern das Werk in Teilen abzunehmen ist und eine Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt ist, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten. Kann der Besteller berechtigterweise die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung zurückhalten. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.
- VOB/A
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ist ein dreiteiliges Klauselwerk für die Vergabe- und Vertragsbedingungen bei Bauaufträgen. In Teil A enthält sie allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen durch öffentliche Auftraggeber.
- VOB/B
In Teil B enthält die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Die VOB ist kein Gesetz. Möchten private Vertragspartner die Regeln der VOB/B vereinbaren, so müssen sie sie ausdrücklich in den Vertrag einbeziehen.
- Werkvertrag
Im Rahmen eines Werkvertrages trifft den Unternehmer die Pflicht, das versprochene Werk mangelfrei herzustellen. Geschuldet wird hierbei ein Erfolg, nicht die bloße Tätigkeit. Der Besteller ist zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.
- Zustandsfeststellung
Im Falle der Abnahmeverweigerung hat der Bauunternehmer nach dem neuen Werkvertragsrecht einen Anspruch auf Zustandsfeststellung. Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder einem vom Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen.

Dr. Sebastian Bartelt

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Baurecht und
Architektenrecht

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Peter Strässer

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