Reduzierung der Miete um 50 Prozent wegen Corona-bedingter Schließung

Das Oberlandesgericht Dresden hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Einzelhändler die Miete für den Monat April 2020 wegen von staatlicher Seite angeordneter Corona-bedingter Schließung des Geschäfts nicht gezahlt hatte.

von Dr. Sebastian Bartelt

Das Oberlandesgericht Dresden verneint einen Mangel der Mietsache, so dass die Miete nicht gemindert war. Ebenso verneint der Senat das Vorliegen einer sog. Unmöglichkeit. Auch dieser Aspekt konnte von dem Mieter nicht gegen die Mietzahlungspflicht herangezogen werden.

Das Oberlandesgericht Dresden beschäftigte sich dagegen intensiv mit dem Institut der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB). Im Ergebnis gelangt der Senat zu einer Anpassung des Vertrages insoweit, dass für die Dauer der angeordneten Schließung die Kaltmiete auf die Hälfte reduziert wird. Corona-bedingte Schließungen, so der Senat, fallen nicht einseitig in den Risikobereich des Mieters.

Der Senat diskutierte weiterhin, ob es dem Mieter zuzumuten war, am unveränderten Mietvertrag festzuhalten. Dies hatte das Landgericht in erster Instanz noch bejaht. Das Oberlandesgericht Dresden ist der Auffassung, dass es für die Frage der Unzumutbarkeit nicht darauf ankommt, ob die belastete Partei durch die Änderung der Geschäftsgrundlage in eine existenzgefährdende Lage gerät. Vielmehr müsse man wegen der Besonderheiten des Mietvertrags als Dauerschuldverhältnis, bei dem die monatliche Miete in Zeitabschnitten (hier: von einem Monat) geschuldet werde nur darauf schauen, ob es in dem angesprochenen Zeitabschnitt zu einer wesentlichen Äquivalenzstörung komme. Der Senat bejaht dies im Ergebnis. Im Ergebnis gelangt das Oberlandesgericht damit zu einer 50-prozentigen Reduzierung der Miete für den Zeitraum, in dem die staatliche Schließungsanordnung galt.

Ob die vorgenannten Überlegungen auch für die Betriebskosten gelten, musste der Senat nicht entscheiden, da lediglich die Kaltmiete Streitgegenstand war. Es ist denkbar, dass der Senat die Überlegungen auch auf die Betriebskosten übertragen hätte.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Revision zugelassen. Man darf gespannt sein, ob Revision eingelegt wird und wie der Bundesgerichtshof die angesprochenen Fragen letztlich entscheiden wird.

Das Urteil wirft aus unserer Sicht die Frage auf, ob bei einem langjährigen Mietverhältnis – der zu beurteilende Mietvertrag lief 10 Jahre – die Annahme tatsächlich zutrifft, dass die Parteien den Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Pandemie vorhergesehen hätten. Immerhin schuldet der Mieter über die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses in dem vom Oberlandesgericht Dresden entschiedenen Fall rund 850.000,00 € Miete. Ob die Parteien vor dem Hintergrund tatsächlich über einen oder mehrere Monate einer Schließungsphase und einer Miete in diesem Zeitraum von unter 10.000,00 € diskutiert hätten, ist vor diesem Hintergrund jedenfalls fraglich.

Auch der Ansatz des Senats, auf den jeweiligen Abschnitt der Mietzahlungspflicht (im zu beurteilenden Fall: monatlich) abzustellen, wirft Fragen auf. Kann es denn einen Unterschied machen, ob die Miete monatlich oder jährlich zu zahlen ist, was in einigen Gewerbemietverträgen teilweise vorkommt?

Außerdem wird der umgekehrte Fall nicht berücksichtigt. So gibt es sicherlich einige Mietverhältnisse, die durch die Corona-Pandemie auf Seiten des Mieters besonders profitieren. Man stelle sich den Fall von Räumlichkeiten vor, aus denen der Mieter Geschäfte mit Masken, Corona-Schnelltests und dergleichen abwickelt und seit geraumer Zeit enorme Übergewinne erzielt. Hier käme niemand auf die Idee, die Miete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuheben, obwohl bei Vertragsabschluss keine Partei mit solchen Übergewinnen auf Mieterseite gerechnet hätte.

Mietrechtliche Beratung und Vertretung erfolgt in unserer Kanzlei durch Herrn Rechtsanwalt Schauch, Herrn Rechtsanwalt Tsangaris, Herrn Rechtsanwalt Rau, Herrn Rechtsanwalt Dr. Bartelt und Frau Rechtsanwältin Anders.

zurück zur Übersicht